【研选晨会精选】AMC入局房企纾困、五家全国性AMC中三家已积极行动，大型国有房企..

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AMC入局房企纾困、五家全国性AMC中三家已积极行动，大型国有房企或受益，分析师重点看好这两家开发商

财联社4月6日机构关注精选：

①房地产（保利发展、招商蛇口）：AMC入局房企纾困、五家全国性AMC中三家已积极行动，大型国有房企或受益，分析师重点看好这两家开发商；

②南山控股：被低估的物流地产核心标的，公募REITs助力物流地产行业发展新机遇，分析师上看50%估值修复空间。

主题一

AMC入局房企纾困、五家全国性AMC中三家已积极行动，大型国有房企或受益，分析师重点看好这两家开发商

事件：2022年4与5日，招商蛇口公告称，其与长城资产、佳兆业签署了《战略合作协议》，各方拟建立战略合作关系，在城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展合作，实现优势互补、互利共赢、共同发展的战略目标。

去年12月，中国信达副总裁赵立民加入恒大成立的风险化解委员会；紧接着1月23日，信达香港董事长梁森林加盟恒大，任非执行董事。

2月底到3月初，东方资产、长城资产先后在全国银行间债券市场成功发行100亿元金融债券，用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置、房地产行业纾困。

在积极与出险房企沟通、扩充纾困资金的同时，AMC还积极联合优质房企，共同完成不良资产处置。以长城资产为例，4月以来先后与中交集团、招商蛇口建立战略合作关系。

中信建投竺劲预计，在政策的指引下，未来AMC还将继续以多种渠道参与纾困房企，加快房地产行业风险化解与市场出清，共同促进房地产市场健康规范有序发展。

竺劲认为，在此过程中，大型国有房地产企业开发经验丰富、信用水平高，有望成为AMC处置不良资产的合作方，并借机进一步提升市占率，重点开发商看好保利发展、招商蛇口等。

风险提示：市场销售恢复力度不及预期；出险房企数量继续增加。

主题二

被低估的物流地产核心标的，公募REITs助力物流地产行业发展新机遇，分析师上看50%估值修复空间

华创交运吴一凡认为，南山控股作为物流地产核心标的，公司当前市值或被低估，高标仓、冷库供不应求，公募REITs助力物流地产行业发展新机遇。

1、南山控股看点如下：

（1）看好物流地产行业发展，尤其高标仓缺口明显，宝湾物流领先的品牌及运营能力有望享受行业红利；

（2）房地产开发业务或迎来行业催化；

（3）公司积极探索的“园区+业务”可视为向上的弹性“期权”，而公募Reits则为公司进一步提升资产运营能力并获取收益提供新路径。

南山控股2020年发行类Reits并实现投资收益，可视为公司对成熟运营的物流园区进行产融结合的重要尝试，有利于盘活存量资产，优化资产结构，实现物流园区项目的滚动开发。

探索“园区+”：光伏业务，拟利用自身仓储资源开展的业务延伸。公司拥有丰富的屋顶资源，预计共可有约600万方面积用于铺设屋顶分布式光伏，可实现装机0.6GW。

2、华创交运吴一凡采取分部估值：

（1）对房地产业务进行NAV法估值，并综合考虑给予7折，折合价值53亿。

（2）对宝湾物流采用EBITDA估值倍数估值：计算宝湾物流2022年EBITDA为9.7亿元，参考可比公司中国物流资产及ESR，给予公司2022年EBITDA 14倍，价值138亿。 综合给予2022年目标市值191亿，对应一年期目标价7.05元，预期较现价47%的空间。

风险提示：宏观环境导致房地产业务推进不及预期，园区+业务进展低于预期。