金科股份（000656）：成长提速与质量兼顾，夯实主业携多元齐航

股票王

      金科股份(000656)

      主要观点：

      销售逆势高增，业绩步入释放期

      2019 年，公司实现销售金额 1860 亿元、销售面积 1905 万平方米，同比分别增长 57%、 42%，位居克而瑞销售排行榜（全口径销售金额） 第 17 位。 2015-2019 年，销售金额、销售面积复合增速分别达70%、 55%，位居行业前列。 2019 年， 公司实现营业收入 678 亿元，同比增长 64%；实现归母净利润 56.8 亿元，同比增长 46%。 截至 2019 年末， 公司预收账款达 1147 亿元，覆盖近一年营业收入约1.7 倍，未来业绩逐步释放可期。

      土储丰厚，深根固柢与跨区布局兼程

      2016 年起，公司拿地态度由保守转向积极。 2015-2019 年土地投资额及新增土储建面复合增速分别达 96%和 77%。 截至 2019 年末，公司总可售面积近 6700 万平方米，对应当前销售均价估算， 可覆盖 2020年销售目标（2200 亿元） 近 3 倍， 为销售规模稳步提升保驾护航。 公司的土储布局调整与时俱进， 目前已实现“三圈一带、八大城市群”等重点城市的深耕发展。 可售面积中重庆占比降至 29%，华东、西南（不含重庆）、华中、华南、华北占比分别达到 22%、 18%、 16%、 7%、5%，布局结构更趋均衡。

      “四位一体”协同发展， 物业板块拟分拆上市

      公司在夯实主业的同时，业务布局多维延伸。 金科服务： 截至 2019 年末，在管面积约 2.55 亿平方米， 集团输送与外部拓展并行， 规模稳步提升。 金科股份 4 月发布关于分拆金科服务到境外上市的公告， 若成功上市将进一步释放物业板块独立经营能力， 同时有望增厚集团整体市值带动估值修复。 金科产业： 围绕智能制造、数字科技、健康科技、智慧建造等产业方向，构建产业综合运营服务体系，推动区域产业结构升级。 金科新能源： 截至 2019 年末，景峡、烟墩风电场全部实现并网发电，总装机容量达到 40 万千瓦，两个风电场全年上网电量共计 103,076 万千瓦时。

      “三维” 激励机制， 以人为核、 提效降本

      公司于 2015 年推出员工跟投与股票激励计划， 将企业发展与员工收益充分绑定， 有效调动全员积极性，确保新增项目质量优越、周转提速。 目前已完成四期股票激励计划设立的业绩解锁条件， 激励效果到位。 2019 年，公司推出员工持股计划，进一步拓宽员工分享企业成长红利的途径。 多维度立体的激励机制， 有效提升员工执行力、增强凝聚力、巩固向心力。

      负债结构优化，慷慨分红提升投资吸引力

      截至 2019 年末，公司净负债率降至 120%， 杠杆可控。 积极拓宽融资渠道助力成本下行。 2017-2019 年现金分红比例分别为 67%、 49%、42%。 2017、 2018 年股息率分别达 5.18%和 5.58%，高股息率或进 一步提升公司价值投资吸引力。

      投资建议： 公司 2018 年销售金额突破千亿关口， 2019 年以 1860 亿元延续逆势高增。 2016 年拿地态度转向积极后，土储规模稳步提升，跨区域布局持续推进。公司陆续实施“股权激励+跟投机制+员工持股”的综合激励机制，调动员工积极性，增强企业凝聚力、向心力，不断为公司精进赋能。通过强化销售回款及拓宽融资渠道优化负债结构实现杠杆可控，有望由融资催化规模提升向内源支撑持续发展转变。慷慨分红、高股息率或成企业价值投资另一亮点。我们预计公司 2020-2022 年 EPS 分别为 1.32、 1.62、 1.96 元/股，相对当前股价 PE 为 5.92、 4.81、 3.98 倍。首次覆盖予以“增持”评级。

      风险提示： 销量不及预期，行业调控政策趋严，资金面超预期收紧等。

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GCL8848

成长提速与质量兼顾