世联行(002285)新房代销龙头，打造综合服务

步步为赢

　　核心观点
　　世联行(002285)是我国新房代理销售龙头企业，近年来积极转型，互联网+业务、长租公寓和金融服务迅速发展，介入更多服务场景并提高场景变现能力，打通房地产开发策划、交易、交易后及资产运营服务全链条。首次覆盖，2018-2020年预测EPS0.58元、0.75元和0.98元，予以“买入”评级。
　　A股首家房地产综合服务提供商，新股权激励计划重视风险把控
　　公司作为A股首家房地产综合服务提供商，标的具有稀缺性。公司2018年股票期权激励计划，以EBITDA和经营现金流净额为业绩考核目标，体现公司在行业资金紧张背景下对于风险把控和稳健发展的重视。
　　交易服务：一手房代理策划龙头，互联网+助力未来发展
　　公司是我国新房代理销售业务龙头企业。受房地产调控不利影响，17年营收和毛利增幅趋缓，但公司在业务规模和销售效率上仍具有明显优势。公司积极转型互联网+业务，通过与线下案场业务协同发展及营销模式升级，17年实现互联网+业务营收、毛利同比增长61.8%和81.6%，对公司整体营收贡献提高5.5个百分点。
　　交易后服务：积极拓展房地产金融服务，打造房地产交易后服务体系
　　公司积极拓展以小额贷款为核心产品的金融服务业务，17年实现营收7.35亿元，同比增长62.2%，毛利率达到63.6%，带动公司整体业绩向好。公司还依托自身长租公寓业务需求和B端开发商资源,积极拓展装修装饰、社区管家和数据服务，进入房地产交易后多个服务场景并提供更多增值服务。
　　资产运营和管理：长租公寓发展势头强劲，存量市场业务值得期待
　　公司长租公寓发展迅速，17年底已签约10万间、已开业3.5万间、平均出租率达81%，是我国集中式长租公寓龙头企业，轻资产模式+多渠道融资有助于公司维持龙头地位和优势。公司旗下工商物业运营布局全国十余座一二线核心城市，资产证券化手段或将助推“世联空间”品牌实现2020年全国20城、200个项目和100万平运营面积的目标。公司投资管理业务日渐成熟，若条件成熟，公司将力争发行国内第一单写字楼公募REITs。
　　代理销售龙头+房地产综合服务，予以“买入”评级

　　我们看好公司代理销售业务龙头优势及互联网+、金融服务及长租公寓等非代销业务持续较快增长，积极打造房地产全链条服务以形成更多盈利点和更高壁垒，2018-2020年预测EPS0.58元、0.75元和0.98元。由于公司业务与房地产开发关联度较高，我们参考开发类房企估值并在A股非开发类房地产可比公司18年PE估值中值18.51倍基础上给予一定折价，给予公司18年12.6-13.6倍PE估值，目标价7.31-7.89元，首次覆盖，予以“买入”评级。
　　风险提示：房地产销售受到调控政策影响不及预期；长租公寓投资规模和速度及出租率不及预期；小额贷款业务受到政策调整发展不及预期。

czy112

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