融科智地重组即将完成 联想系第三家上市公司待发

　联想控股旗下北京融科智地房地产开发有限公司(以下简称融科智地)上市又有新的进展。

　　近日，联想控股旗下包括深圳、北京及天津的3个地产项目公司股权在上海联合产权交易所挂牌出让，涉及金额达6000万。

　　“不是出售资产，而是在同一实际控制人下的国有资产重组必须履行的程序，我们将通过正在申请更名的股份制公司将这些资产再买回来。”10月15日，北京融科智地执行总裁郑志刚在接受本报记者独家专访时指出，这家新公司将作为未来融科智地的上市平台。

　　郑志刚透露，融科智地今年年底将完成资产重组，并希望能在2010年具备上市条件，上市方式已定为整体上市。这将是联想系第三家上市公司。

　　上市路径厘定

　　根据上海联合产权交易所的信息，联想出让的具体项目是：联想控股有限公司将深圳融科智地投资有限公司90％股权，以近4400万元出让；北京旺都置业有限公司1.5％的股权，以约415万元出让；联想控股旗下房地产开发公司北京融科智地控股有限公司将天津利合房地产开发有限公司(下称“天津利合”)90％的股权，以约1266万元出让，天津利合目前在天津正在开发一个名为金月湾的住宅项目，今年9月第一期开盘。

　　记者注意到，上述3家公司的股权出让挂牌公告规定“在同等条件下，中科院系统内所属企业优先受让”，而联想控股的大股东是中科院。6000万元的高估值也是门槛之一。

　　郑志刚表示，上述3家公司的股权转让结束后，“融科智地”上市前的境内资产重组基本完成。

　　据了解，目前北京融科智地在北京、合肥、长沙、无锡、惠州、宜兴、江西九江和景德镇的项目，将装入更名后新的股份公司。郑志刚说，正在申请更名的新公司或将继续沿用“融科智地”品牌。

　　“重庆和武汉两地的项目将通过境外收购重组到融科智地旗下，然后将所有资产进行打包在国内A股整体上市。”郑志刚向记者详细描述了融科智地的上市路径。

　　对于此前分拆上市的想法，郑志刚坦言，融科智地的确曾经有过将旗下自持物业通过REITs实现境外上市，住宅物业在国内A股上市的想法，但是，鉴于目前REITs 还有政策瓶颈，最终方案仍然锁定为国内A股整体上市。“但不排除整体上市之后，在REITs条件成熟之后，将自持物业再剥离上市的可能。”

　　郑志刚透露，资产重组和公司申请更名为股份公司拟于今年底完成。而按照股份公司成立后一个会计年度才可申请上市的规定，融科智地最早要到2010年才具备上市条件。

　　据记者了解，融科智地引进战略投资者的事宜与重组同步进行。此前，融科智地一直与包括荷兰ING集团、美国华平等在内的外资财团都保持着合作关系。

　　土地储备300万平方米

　　上市必谈的一个话题就是土地储备。郑志刚指出，融科智地不会为了上市而大规模地拿地。

　　“要根据自己的资金和资源实力配比合适的土地储备。这是融科智地一直所秉承的原则，不会因为上市而改变。”郑志刚透露，目前，融科智地的土地储备约300万平方米，足够未来3－5年的发展需要。

　　郑志刚说，土地储备的价值评估系统已发生变化。“为什么土地储备会被作为上市的一个重要指标，是因为之前地价和房价都处在一个持续上涨的周期里，投资者的预期也是上涨的，土地储备的多少或将决定未来的公司业绩增长情况。然而，现在，情况变了，资本市场的投资人就不会再一味地追求土地储备的量了，而是更看重地价成本、区域分布等综合指标。资本市场最终看重的还是企业是否持续盈利并保持长期增长。”

　　郑志刚用“质优量适中”来评价当前融科智地的土地储备。“融科智地拿地较为理性，从来没有拿过地王，也不会大规模拿地。”

　　目前的楼市低迷是否给融科智地的业绩带来影响，从而造成资金压力？郑志刚指出，身在行业之中，就难独善其身，影响肯定会有，但还没有构成资金压力。

　　“到目前为止，我们今年的住宅销售额大约为20个亿，全年目标是23亿。”郑志刚坦言，基于年初对整体经济形势下滑的判断，公司已将今年住宅的销售目标下调了30％左右。2007年，融科智地的住宅销售收入约为28.75亿元，利润超过4亿元。

　　据了解，目前，融科智地住宅与持有型物业的比重约为7∶3，总资产已达100亿。今年自持物业的租金收益约为2亿元。
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